Arbireo verbündet sich mit Netto-Gründer Schels
- Arbireo hat für den Fonds diesen Netto-Markt in Augsburg gekauft.
Ratisbona ist der wohl größte Entwickler von Lebensmittelmärkten in Deutschland. Jetzt ist die Firma, die vom Discount-Unternehmer Rudolf Schels gegründet wurde, eine Partnerschaft mit dem Investmentmanager Arbireo Capital eingegangen. Ratisbona wird einen Großteil der Immobilien für den ersten Handelsfonds von Arbireo liefern.
Sportfreunde kennen Rudolf Schels als Vizepräsidenten und Aufsichtsrat von Bayern München. Weit weniger bekannt ist, dass der 67 Jahre alte Unternehmer aus Regensburg den Lebensmittel-Discounter Netto gegründet hat. Ende der 1990er Jahre verkaufte er seine Firma an Spar. Heute ist Netto Marken-Discount mit über 4.000 Filialen eine Tochtergesellschaft von Edeka und eines der Schwergewichte im deutschen Lebensmitteleinzelhandel (LEH).
Die einen bauen, der andere kauft: Martin Leinemann (Arbireo, links), Sebastian Schels (Mitte) und Tobias Drasch (beide Ratisbona).
1987 gründete Schels noch eine andere Firma: Ratisbona. Sie hatte ursprünglich die Aufgabe, die Expansion von Netto immobilienseitig voranzutreiben. Inzwischen dürfte Ratisbona der größte Entwickler von Lebensmittelmärkten in Deutschland sein. 2016 wird die Firma eigenen Angaben zufolge 35 Märkte mit einer Mietfläche von insgesamt 57.000 qm fertigstellen. Sebastian Schels, eines der vier Kinder von Rudolf Schels und mit diesem geschäftsführender Gesellschafter von Ratisbona, nennt dieses Ergebnis „enttäuschend“. Es hätten eigentlich 40 sein sollen.
Ratisbona ist jetzt eine Kooperation mit dem Frankfurter Investmenthaus Arbireo Capital eingegangen. Ratisbona wird in drei Tranchen 45 LEH-Märkte an den Fonds Arbireo Spezial-AIF Lebensmitteleinzelhandel verkaufen. 15 neuwertige Märkte für einen Kaufpreis von 40 Mio. Euro (hauptsächlich Netto) sind bereits protokolliert. Sie haben jeweils Mietverträge über 15 Jahre plus zweimal fünf Jahre Option. 30 weitere LEH-Märkte mit 15-Jahres-Verträgen sollen in den kommenden beiden Jahren folgen.
Ratisbona hat seit 1987 rund 1.100 Handelsimmobilien gebaut
„Ich habe immer darum gekämpft, dass wir mit Ratisbona zusammenkommen“, sagt Martin Leinemann, Vorstand von Arbireo Capital, im Interview mit der Immobilien Zeitung (IZ). Mit Ratisbona an der Seite habe man eine „gesicherte Pipeline“. Seit 1987 hat Ratisbona rund 1.100 Handelsimmobilien gebaut, hauptsächlich frei stehende LEH-Märkte. Von den derzeit rund 100 Mitarbeitern sind 70 in der Expansion tätig. Ratisbona hat überall seine Leute, in Bayern genauso wie in Mecklenburg-Vorpommern oder Nordrhein-Westfalen. Schels zufolge ist so eine Mannschaft auch nötig, wenn man pro Jahr 30 bis 50 Märkte fertigstellen wolle. „Es ist extrem schwer, Baugenehmigungen zu bekommen.“
Sebastian Schels sieht in Arbireo ein Unternehmen, mit dem man es wagen kann, eine festere Partnerschaft einzugehen. Arbireo wisse z.B., dass man in LEH-Märkte fortlaufend investieren müsse. „Wir als Entwickler werden vom LEH stark mit dem identifiziert, was dasteht. Wir wollen nicht, dass unsere Objekte an anonyme Fonds auf den Kanalinseln wandern.“ Deshalb sei es für Ratisbona wichtig, die Verwaltung der Märkte in der Hand zu behalten. Derzeit hat Ratisbona rund 190 LEH-Immobilien im Management.
Der Arbireo-Fonds soll bis 2018 rund 200 Mio. Euro investieren. Bei einer Losgröße von 2 Mio. bis 3 Mio. Euro pro Markt wären das 60 bis 70 Immobilien. Ein Investitionsvolumen von etwa 120 Mio. Euro soll auf Entwicklungen von Ratisbona entfallen, die anderen 80 Mio. Euro, das sogenannte Ergänzungsportfolio, will sich Arbireo anderweitig beschaffen. Beim Ergänzungsportfolio werden Bestandsimmobilien mit Mietverträgen gekauft, die im Schnitt acht Jahre laufen.
Zwei deutsche Versicherungen geben 120 Mio. Euro
Das Fondsprofil sieht vor, dass die wesentlichen deutschen LEH-Konzerne mehr oder weniger entsprechend ihrer Marktbedeutung im Fonds vertreten sind. Ratisbona darf also nicht nur Netto liefern. Auch Lidl, Rewe und Aldi sollen repräsentiert sein. Auch eine ausgewogene regionale Verteilung ist vorgeschrieben. Bei den Betriebstypen dominieren Supermärkte und Discounter. Der Fonds verspricht eine Ausschüttungsrendite von 6%. Die Service-KVG wird von IntReal gestellt. Gespeist wird der Fonds mit rund 120 Mio. Euro Eigenkapital von zwei deutschen Versicherungen. „Sehr solide, sehr bekannt“, verrät Leinemann über seine Kapitalgeber. Genannt werden die Geldgeber, wie im deutschen Immobilienmarkt üblich, nicht.
Die vertragliche Vereinbarung zwischen Ratisbona und Arbireo lässt beiden Partnern Spielraum. Es handele sich nicht um eine „exklusive Partnerschaft“, heben beide Seiten hervor. Ratisbona muss nicht alles anbieten, was die Firma baut, umgekehrt muss Arbireo nicht alles kaufen, was Ratisbona anbietet. „Wir haben ein bestimmtes Volumen vereinbart, das pro Jahr angeboten wird. Das kann gekauft werden oder nicht“, beschreibt Schels den Deal. Über den Kauf der Märkte wird trotz der Rahmenvereinbarung also noch einzeln verhandelt. Bei ständig steigenden Preisen für Supermärkte ist das ja auch irgendwie logisch. „Wenn die Objekte im Markt teurer werden, geht natürlich auch Ratisbona mit“, sagt Leinemann.
Für Arbireo, das 2013 gegründet wurde und in der Hauptsache Jürgen F. Kelber gehört, ist es der erste Fonds für institutionelle Investoren und zugleich der erste Fonds mit Einzelhandelsimmobilien.
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